Airbnb en Málaga: Análisis de Rentabilidad y Tendencias 2024

Resumen

Este análisis examina el mercado de Airbnb en Málaga utilizando datos públicos de 2024. Se detecta una alta concentración de alojamientos en el Centro, pero los barrios más rentables son Campanillas, Puerto de la Torre y Churriana. La oferta está dominada por viviendas completas, y el mercado muestra una creciente profesionalización por parte de los anfitriones.

Introducción

Contexto

Málaga se consolida como un destino turístico clave en España. Su clima, vida cultural y ubicación en la Costa del Sol impulsan la demanda de alojamientos alternativos, como los ofertados en Airbnb. El auge del turismo ha potenciado la atracción hacia este mercado tanto desde un punto de vista inversor como social.

¿Por qué Airbnb? ¿Por qué Málaga?

Airbnb permite analizar la evolución del turismo urbano con datos masivos, transparentes y dinámicos. Málaga, con su amplia oferta y demanda sostenida, es un ejemplo perfecto para analizar precios, ocupación y tendencias geográficas en alojamientos turísticos.

Objetivo del Proyecto

• Detectar zonas con mayor rentabilidad a través del cruce entre precio medio y disponibilidad.
• Analizar estacionalidad y volumen de demanda mediante reseñas y calendarios.
• Entender el impacto de variables como el tipo de propiedad o perfil del anfitrión en la experiencia del usuario.

Herramientas

• Entorno: Google Colab
• Lenguaje: Python
• Librerías: Pandas, NumPy, Seaborn, Matplotlib y Plotly Express
• Datos: Inside Airbnb, volcado de Málaga (2024)

Metodología

El análisis se desarrolló en cuatro fases:

1. Preprocesamiento de datos: limpieza, normalización de precios y tratamiento de valores nulos.
2. Análisis exploratorio: estudio general de precios, tipos de alojamiento y distribución de propiedades.
3. Análisis espacial: visualización y correlaciones geográficas usando mapas y shapefiles oficiales.
4. Análisis temporal: detección de estacionalidad mediante la frecuencia de reseñas y disponibilidad

Público Objetivo

• Inversores: Interesados en identificar zonas con potencial de rentabilidad y alta demanda.
• Anfitriones: Propietarios que buscan optimizar su pricing y estrategia de ocupación.
• Analistas y Consultores: Profesionales que necesitan insights basados en datos del sector turístico.

Fuentes de Datos

Los datos provienen de Inside Airbnb, plataforma que extrae, anonimiza y estructura información pública de Airbnb.

• Ciudad: Málaga
• Fecha del volcado: 2024
• Campos clave: ubicación, disponibilidad, precios, reseñas, tipo de propiedad, anfitrión

Análisis Exploratorio y Estadísticas Descriptivas

Antes de abordar las preguntas de investigación, se realizó una exploración general del dataset:

• Total de registros: 9420.
• Tipos de alojamiento: Entire home/apt, Private room, Hotel room, Shared room.
• Rango de precios: desde 15.00€ hasta 410.00€.
• Media y mediana de disponibilidad: 211.13 (media), 236.00 (mediana).
• Número de barrios: 11.
• Número de reseñas promedio por propiedad: 45.67.
• Número de anfitriones únicos: 3504.
• Porcentaje de propiedades con precio inferior a 50€: 57.39%.
• Número de propiedades con reseñas recientes (2024): 7363.

Preguntas de Investigación

Rentabilidad y Precios

1. ¿Cuál es el precio promedio por noche según la ubicación y tipo de propiedad?
2. ¿Qué barrios presentan mejor rentabilidad estimada?
3. ¿Dónde están los alojamientos más caros y más baratos?

Ocupación y Estacionalidad

1. ¿Cuál es la ocupación estimada promedio por barrio utilizando proxies como disponibilidad y número de reseñas?
2. ¿Qué períodos del año muestran mayor o menor demanda según el volumen de reseñas?
3. ¿Cuál es la relación entre el número de reseñas y la ocupación estimada de las propiedades?

Características de la Oferta

1. ¿Cuáles son los tipos de propiedades más ofertadas y más reservadas en Málaga?
2. ¿Qué relación existe entre el tipo de propiedad y la cantidad de reseñas recibidas?
3. ¿Cuál es el perfil de anfitriones con múltiples propiedades?

Análisis Geoespacial

1. ¿Cómo se distribuyen las propiedades por barrios según el tipo de alojamiento?
2. ¿Existe una correlación entre la ubicación geográfica y el precio medio por noche?
3. ¿En qué zonas se concentran las propiedades con mayor número de reseñas recientes?

Resultados Clave

1. Rentabilidad y Precios

El análisis revela que el precio promedio por noche varía significativamente según el tipo de propiedad y su ubicación. Tal como cabía esperar, las propiedades completas (Entire home/apt) presentan precios medios notablemente más altos que las habitaciones privadas o compartidas.

Al examinar los precios promedio por barrio y tipo de alojamiento, se observa que:

• Para Entire home/apt, los precios más elevados se registran en Campanillas, seguido de Puerto de la Torre y Churriana.
• En el caso de las habitaciones privadas, lidera también Campanillas, seguido de Este y Centro.
• Para las habitaciones compartidas, destaca Carretera de Cádiz, seguido de Churriana.
• En las habitaciones tipo hotel, los precios más altos se concentran en Cruz de Humilladero y Centro.

Es importante señalar que las habitaciones compartidas solo están registradas en dos barrios: Carretera de Cádiz y Churriana, mientras que las habitaciones tipo hotel solo aparecen en Cruz de Humilladero y Centro. Debido a esta escasa representación, podría ser conveniente reagrupar ambas categorías dentro del grupo de habitaciones privadas, especialmente a efectos analíticos.

Aunque cabría esperar que el Centro de Málaga tuviera los precios más elevados, los resultados reflejan lo contrario. Esta aparente contradicción se explica por la alta concentración de alojamientos turísticos en la zona, que genera una fuerte competencia y, en consecuencia, reduce el precio promedio por noche. Además, en el Centro también predominan otras formas de alojamiento turístico, como hoteles tradicionales o reservas a través de plataformas como Booking, lo que diversifica la oferta y puede influir en la estrategia de precios de los anfitriones en Airbnb.

En contraste, los barrios del Oeste de Málaga, como Campanillas, Puerto de la Torre o Churriana, cuentan con una oferta de Airbnb más reducida, lo que puede elevar artificialmente el precio medio. En estas zonas, además, es común encontrar alojamientos más espaciosos, como casas rurales o viviendas destinadas al turismo de negocios —especialmente por la proximidad al Parque Tecnológico de Andalucía (PTA)—, lo que también puede contribuir a unos precios promedio más altos.

Desde el punto de vista de la rentabilidad estimada, calculada a partir del precio medio y una ocupación aproximada, los barrios más destacados vuelven a ser Campanillas, Puerto de la Torre y Churriana, especialmente en propiedades completas.

Por otro lado, los alojamientos más caros tienden a concentrarse en estos mismos barrios del Oeste, así como en zonas como el Centro y Málaga Este. En contraste, los más económicos se localizan principalmente en Bailén-Miraflores, Ciudad Jardín y Palma-Palmilla.

2. Ocupación y Estacionalidad

El volumen de reseñas a lo largo de 2024 muestra un comportamiento estacional marcado, con diferencias significativas entre los meses. Mientras que la primera mitad del año registra una actividad moderada —con enero en el nivel más bajo (1,541 reseñas, 0.37% del total anual)—, a partir de julio se observa un crecimiento progresivo que culmina en diciembre con un pico excepcional (277,294 reseñas, 66.37%). Este patrón refleja claramente cómo las festividades de fin de año impulsan la demanda turística, concentrando gran parte de la actividad en los últimos meses.

Aunque el número de reseñas suele considerarse un indicador de ocupación, los datos revelan que esta relación no es tan directa como podría esperarse. La correlación entre ambas variables es débil (0.10117), lo que sugiere que factores como la ubicación, el tipo de propiedad o incluso la competencia en el área influyen de manera más determinante en la ocupación real. Por ejemplo, zonas con alta concentración de alojamientos, como el centro de las ciudades, pueden presentar una ocupación elevada sin un aumento proporcional en reseñas, debido a que los huéspedes recurren a otras plataformas o no siempre dejan feedback.

Este comportamiento estacional plantea desafíos y oportunidades para los propietarios. Durante los meses de menor demanda (enero-junio), estrategias como descuentos tempranos o paquetes especiales podrían ayudar a equilibrar la ocupación. En cambio, en los períodos de alta demanda (julio-diciembre), especialmente en diciembre, el enfoque debería estar en gestionar eficientemente la capacidad y mantener estándares de calidad, ya que la saturación puede afectar la experiencia del huésped.

Para obtener una visión más precisa de la ocupación, sería ideal complementar el análisis de reseñas con datos concretos de reservas y disponibilidad. Esto permitiría identificar patrones específicos por tipo de propiedad o barrio, y ajustar las estrategias de manera más efectiva. En cualquier caso, los resultados destacan la importancia de adaptarse a los ciclos estacionales y no depender únicamente de métricas indirectas como las reseñas para tomar decisiones.

3. Características de la Oferta

La oferta de alojamientos turísticos en Málaga a través de Airbnb está claramente dominada por el tipo de propiedad Entire home/apt (vivienda completa). Este tipo representa el 86,8% del total de propiedades, frente al 13,1% de habitaciones privadas (Private room). Los tipos Hotel room y Shared room son prácticamente marginales, con solo 4 y 2 registros respectivamente, lo que confirma su escasa representación en la plataforma.

Este patrón también se refleja en los alojamientos más reservados (medido mediante el número de reseñas), donde Entire home/apt continúa siendo el más dominante, concentrando el 83,5% de las reseñas, frente al 16,5% correspondiente a Private room. Dado el escaso número de casos de Hotel room y Shared room, es razonable englobarlos dentro de la categoría de habitaciones privadas para futuros análisis.

En cuanto a la relación entre el tipo de propiedad y la cantidad de reseñas recibidas, el siguiente gráfico de cajas muestra cómo las propiedades Entire home/apt y Private room presentan una distribución de reseñas considerablemente más amplia, con muchos valores atípicos que alcanzan incluso las 1000 reseñas. En contraste, los tipos Hotel room y Shared room tienen una presencia testimonial en el mercado y, por tanto, también una participación muy baja en número de reseñas.

Finalmente, el análisis del perfil de anfitriones revela que los mayores tenedores de propiedades en Airbnb en Málaga son empresas. El anfitrión con más anuncios activos es I Loft Malaga, con 218 propiedades (2,31% del total), seguido por Remy con 137 (1,45%) y Living4Malaga con 109 (1,16%). Este dato evidencia una profesionalización del mercado, en contraste con el modelo original de Airbnb, que promovía el alquiler entre particulares como forma de economía colaborativa.

4. Análisis Geoespacial

El análisis de los alojamientos disponibles en Airbnb muestra que la mayoría de las propiedades en Málaga corresponden a apartamentos completos, en comparación con habitaciones privadas, compartidas o habitaciones de hotel.

La distribución geográfica revela una clara concentración en el Centro de Málaga, que alberga el 65,79% del total de propiedades (6.197 anuncios). Le siguen Málaga Este con un 10,11% (952 propiedades) y Carretera de Cádiz con un 9,48% (893 propiedades). Estas zonas concentran no solo la mayor cantidad de alojamientos, sino también una mayor actividad turística y demanda.

El mapa de calor basado en el precio medio por noche refuerza esta tendencia. Se observa una mayor regularidad en los precios en las zonas céntricas y costeras, donde existe mayor densidad de alojamientos. En contraste, se identifican valores atípicos (outliers) en áreas rurales o más alejadas del núcleo urbano, lo que sugiere que algunos precios extremos en estas zonas pueden estar distorsionando el promedio general del análisis.

Además, las zonas con mayor número de reseñas recientes coinciden con las de mayor concentración de propiedades: el Centro, seguido por Carretera de Cádiz y Málaga Este, lo que sugiere una correlación entre ubicación, volumen de reservas y actividad de los anfitriones.

Conclusiones

A partir del análisis de los datos de Airbnb en Málaga durante 2024, se han obtenido varias conclusiones relevantes que pueden ayudar a inversores, anfitriones y analistas a comprender mejor las dinámicas del mercado turístico local:

1. Rentabilidad y precios: el Oeste destaca
   • Campanillas, Puerto de la Torre y Churriana concentran los precios promedio más altos y ofrecen la mayor rentabilidad estimada, especialmente en propiedades completas.
   • Esto se debe a una oferta más reducida y a la presencia de alojamientos espaciosos enfocados al turismo de negocios, en especial cerca del Parque Tecnológico de Andalucía (PTA).
   • En contraste, el Centro, a pesar de su popularidad, presenta precios medios más bajos debido a la fuerte competencia y a la diversidad de canales de alojamiento.
2. Alta concentración de oferta en el Centro
   • El 65,8% de los alojamientos de Airbnb en Málaga se encuentran en el Centro, lo que lo convierte en el principal foco de oferta.
   • Le siguen Málaga Este y Carretera de Cádiz, zonas también bien conectadas y con alta demanda turística.
   • Sin embargo, esta alta densidad genera una guerra de precios que reduce la rentabilidad media en la zona central.
3. Dominio absoluto de viviendas completas
   • Las propiedades tipo Entire home/apt representan el 86,8% del total y reciben el 83,5% de las reseñas.
   • Los tipos Shared room y Hotel room son residuales (menos del 0,1% del total), lo que sugiere que podrían reagruparse con habitaciones privadas en futuros análisis.
4. Estacionalidad pronunciada: diciembre domina
   • El volumen de reseñas muestra un aumento progresivo desde julio, con un pico extremo en diciembre, que concentra más del 66% de las reseñas del año.
   • Esto indica una alta demanda durante las festividades navideñas, mientras que los primeros meses del año presentan niveles bajos de actividad.
   • Aun así, la correlación entre reseñas y ocupación es débil (0.10), por lo que no debe usarse como única métrica para estimar ocupación real.
5. Mercado cada vez más profesionalizado
   • Empresas como I Loft Málaga, Remy y Living4Malaga concentran un número significativo de propiedades activas, lo que confirma una tendencia hacia la gestión profesional de alojamientos turísticos.
   • Esto contrasta con la filosofía inicial de Airbnb como plataforma entre particulares.
6. Efectos geoespaciales en precio y actividad

• Las zonas más céntricas y costeras tienen precios más uniformes y un volumen alto de reseñas, reflejando una demanda constante y estable.
• Las zonas rurales o periféricas presentan valores atípicos que distorsionan el promedio, probablemente por alojamientos singulares o baja oferta.

El mercado de Airbnb en Málaga muestra un crecimiento consolidado y una clara profesionalización, con una oferta ampliamente dominada por viviendas completas y una concentración notable en el Centro de la ciudad. Sin embargo, las mayores oportunidades de rentabilidad se encuentran en barrios periféricos como Campanillas, Puerto de la Torre y Churriana, donde la menor competencia y el perfil del alojamiento favorecen precios más elevados. La ubicación y el tipo de propiedad se revelan como factores clave en la estrategia de precios, así como la capacidad de los anfitriones para adaptarse a la fuerte estacionalidad del mercado. Entender estos patrones permite optimizar la ocupación y ajustar la oferta a las dinámicas reales de la demanda, lo que resulta esencial para maximizar ingresos en un entorno cada vez más competitivo.

Limitaciones del Análisis